Profesyonel Tesis Yönetimi Organizasyon Modelleri

Tesis diye tabir edilen site, apartman, rezidans, toplu konut, iş merkezi, avm, plaza, hotel, hastane, okul, fabrika vb. yapıların kendi içlerinden seçilen bedelli veya bedelsiz bir yöneticiyle yönetilmesi dışında, profesyonel bir ticari kurum ile yönetilmesine profesyonel yönetim demekteyiz.

Tesislerin nitelik veya niceliğine göre bir yönetim modeli belirlenmektedir. Bu modeller en başta tesisin ekonomik yapısına göre sonrasında ise özelliğine göre yönetim modeline karar vermektedir.

İlk olarak müşavirlik modelinden bahsedelim. Bu modelde en vasıflısından, en vasıfsızına tüm çalışanlar tesisin kendi organizasyonuna veya tesisin ortaklarına ait işletmelere kayıtlı personellerdir. Profesyonel yönetim firması bir bedel karşılığında tesisin organizasyonel, insan kaynakları, toplam kalite yönetimi, mali, hukuki ve sakin ilişkileri yönetimi başlıkları altında danışmanlık/müşavirlik hizmeti verir. Vermiş olduğu hizmetleri denetler, sevk ve idare eder ölçülebilir değerlerini İşveren ‘e periyodik olarak raporlar. Raporlar ışında hizmetin sürdürülebilirliğine, verimliliğine, tesise uygun olup olmadığına ve gerekliliğine karar verme süreçleri işler. Bu sistem profesyonel süreçte maliyeti en optimum yönetim yapılanmasıdır.

İkinci olarak tesisi yöneten yönetim ofisi kadrosu işletme/site müdürü, muhasebe yetkilisi, sakin ilişkileri yetkilisi yönetim şirketi kadrosunda olup, diğer personeller tesis kadrosunda çalışmaktadır. Tesisin büyüklüğüne göre sadece işletme/tesis müdürü, işletme md yrd., teknik müdür ve muhasebe yetkilisi ve sakin ilişkileri yetkilisi birlikte veya bir kısmı şeklinde profesyonel yönetim şirketi kadrosuna dahil olurlar. Yönetim şirketi tesiste bulunan kendi yöneticileri üzerinden sistemi kurar ve yönetir. Tesisler bu modelde çalışanların tamamını profesyonel yönetim şirketine vermek istemekle birlikte oluşacak kdv yükünden kurtulmak için çalışanların tamamını tesis kadrosunda tutar veya tutmak zorundadır. Böyle bir durumda İşveren ofis yönetim kadrosunu da bordrolama istemesine rağmen, yönetim şirketi üzerine eğitim, bilgi yatırımı yaptığı kadrosunu uzun vadeli planları nedeniyle tesis bünyesine vermek istemez. Duruma göre yönetim personeli ve yönetim danışmanlığı şeklinde iki ayrı faturalama yapar veya sadece yönetim personelini giydirilmiş şekilde faturalayarak hizmetini verir.

Üçüncü olarak tüm tesis çalışanları profesyonel yönetim firması kadrosunda yer alır. İşveren personelin özlük, işe giriş çıkış veya hukuka taşınabilecek durumları ile karşılaşmak istemez. Hizmeti ve hizmetliyi profesyonel bir yönetim kuruluşuna vererek en iyi hizmeti almak isteğindedir. Gerçek anlamda profesyonel yaklaşım şeklidir. Böylece işveren asli işi ile uğraşabilecek, tesis işin ehline teslim edilmiş olacak, sakin memnuniyeti, raporlar ve üçüncü göz olan bağımsız denetimler akabinde verimliliğin sürdürülebilirliği sağlanmış olacaktır. En doğru yöntem olduğu düşünülmesine rağmen konuyu açmaza sürükleyen taraf diğer modellemelerde olduğu gibi bu modellemede de tarafların aralarında yapmış olduğu sözleşmenin süresidir. Doğru bir hizmet ve hizmetli performansı için sözleşmenin asgari üç yıl olmasıdır. Keza daha kısa süreli sözleşmelerde haklı olarak yönetim firması makine, alet edevat ve eğitim yatırımları karlılığı doğrudan etkileyecektir. Malum işletmeler karlılık esasına göre yaşamlarını sürdürürler. Bir yıl sonra sona erecek veya devam etmeme ihtimali olan bir sözleşme için doğal olarak yatırım yapılamayacaktır. Yatırımın olmaması, asgari olması hizmet kalitesini doğrudan etkileyen bir unsurdur. Her sektörün ve hizmetin ücret scalası kendi yapısı içerisinde çok az farklılık gösterir. Aynı ücrette yada çok az farklılığı olan hizmetli gruplarında en önemli fark eğitim yatırımına sahip olunmasıdır.

İşverenin ticari kaygı taşıyan profesyonel yönetim şirketinin asgari ücrete dayalı maliyetlerini vadelendirmeyle ve kısa vadeli akitlerle hizmet vermeye ikna etmesi, eksik hizmet almasına v/veya sık sık yönetim firması değiştirmek zorunda kalmasına sebep olmaktadır.

dk, ortaklaşa rekabet yapmış olduğu tüm kurumlara, tüm ticari kaygılarına rağmen bir tesisin ihtiyacı olan hizmeti vermek için azami gayreti göstermek ve tesis sakinlerinin yüzlerinde ki tebessümün sebebi olmak hayaline ulaşmayı varlık sebebi olarak görmektedir.