Toplu Konutlarda Avans Aidat Hesaplamaları

23 Haziran 1965 tarihinde resmi gazetede 12038 sayı ile kabulü yayınlanan 634 nolu kat mülkiyeti kanunumuzun 20.maddesine göre, kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça; a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak, b) Ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.

Peki, kanunda böyle denmesine ve nerede ise yönetim planlarının tamamına yakınında bu madde yazmasına rağmen, arsa payı uygulaması yapılıyor mu? Arsa payından kast edilen net olarak anlaşılıyor mu?

Arsa payı, bağımsız bölümlerin ortak mülkiyet payıdır. Bağımsız bölümlerin binanın tamamına kıyasla olan değerini ifade etmektedir. Yani deniz, cadde, orman, duvar, açıklık vb alanlara olan her farklı cephenin veya bodrum, çatı, teras gibi farklı alanların değeri de birbirine göre farklıdır. İlgili kanun maddesine göre doğal olarak aynı katta ve aynı metrekare olan bağımsız bölümlerin dahi değerleri farklı olabilmekte ve dolayısıyla arsa payları da farklı farklı olmaktadır.

Ülkemizde avans aidatlar, arsa payı değeri üzerinden denildiğinde istisnalar hariç doğrudan metrekare oranına göre hesaplanmaktadır. Keza durum yargıya taşınmaya kalkılsa nerede ise tüm giderler tekrar yapılanmak durumunda kalacaktır.

Kanunun dediği gibi kat maliklerinin arasında başka türlü bir anlaşma olmadıkça hesaplama bu şekilde yapılacaktır. Oysa Yönetim Planına yargıya taşınmayacak bir gider dağılımı yazmak hiçte zor değildir.

Ancak konu daha maliklere gelmeden eser sahibinin/müteahhit ’in yönetim planını işinin ehli bir yönetim firması veya gayrimenkul hukuku uzmanına yazdırmaması ile çoğunlukla da kopyala yapıştır sitemi şeklinde oluşması ile doğuştan sakat bir planlama ve hesaplama ortaya çıkmaktadır.

Sosyal yaşam merkezleri, toplu konutlar ve KMK634 / 34 e göre sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa bir yönetici atanmak ve ilgili giderlerin vb hizmetlerin yönetim planına göre yapılması zorunludur.

Keza, arsa payına göre, bağımsız bölüm metrekare oranına göre, her bağımsız bölüme eşit taksim oranına göre, bağımsız bölüm oda sayısına göre vb şekilde pek çok gider dağılım metodu bulunmaktadır.

Ülkemizde başta gider paylaşımı olmak üzere Kat Malikleri Kanununun uygulanması pek çok noktada tıkanması içtihat kararları ile yürütülmeye çalışılması içinden çıkılmaz bir hal almıştır. Kentsel dönüşüm ve toplu yapılaşmanın devlet eliyle milli bir politika olarak yürütülmesiyle konunun açmazları görülmüştür.

İçinde bulunduğumuz 2021 yılı gene devlet eliyle kanunun baştan yapılması konusunda atılım yapıldığı bir yıl olmuştur. Çok kısa bir zaman dilimi içerisinde çok değerli akademisyen ve sektöre yön veren kurum temsilcilerinin önerileri dikkate alınmış ve kanun içtihatlarla yamanmaktan vazgeçilmiştir.

Bağımsız bölüm maliklerinin gider oluşmasın diye bilmediği bir kanunu uygulamaya hatta yönetmeye kalkışması üç liralık tasarruf yapacağız derken bunun üç dört katı maliyet oluşturmasına, huzur içinde yaşayacağı komşuları ile arasında kapanmaz yaralar açmasına sebep olmuştur.

Ekonominin uluslararası çapta durgunluğa geçmesi giderlerin irdelenmesi konusuna öncelik getirmiştir. Bağımsız bölüm malikleri, zamanlarını harcayarak ödedikleri meblağların nasıl harcandığına, gerekli veya gereksiz olmasına, giderleştirme yöntemlerine eğilerek hassasiyetlerini ifade etmeye başlamışlardır. Yönetim ve hukuk danışmanlığı yanında mali danışmanlığı bulunan kurumlar başta pahalı gözükseler de giderlerin kanuna, yönetim planına ve işletme projesine göre planlanan şekilde ve meblağda yapılmasını denetleyerek huzur ve güven tesisinde önemli rol oynamaktadırlar.

Naçizane tavsiyemiz işletme bütçesi ve giderlere katılım kanun ve yönetim planında yazıldığı gibi uygulanabilmesi yanında, beşte dört çoğunluk aranmaksızın yönetim planını yazıp tapuya kaydedenlerin insafına bırakılmamalı, genel kurullarda bir önceki dönemin ibra edilmesi gibi gider paylaşımı şeklinde çoğunluk kararı ile alınabilmelidir. Arsa payı gibi yazıldığı şekilde uygulanmayan maddeleri kanun destekli bağımsız kurumlar tarafından denetlenebilmeli ve gerekli yaptırımlar uygulanabilmelidir.

Birlikte huzurlu, güvenli ve konforlu yaşayabilecek kanunların kısa zamanda hayata geçirilmesi dileğiyle…